Wpadacie czasem w zadumę, patrząc na swój blok czy kamienicę? Myślicie sobie: „kto tu tak właściwie rządzi?”. Albo może, świeżo po zakupie mieszkania, głowicie się, czym jest wspólnota mieszkaniowa? Spokojnie, nie jesteście sami! To pytanie nurtuje wielu. Dlatego dziś postanowiłem wziąć ten temat pod lupę. Prześwietlimy go od A do Z, prostym językiem, bez prawniczego żargonu. Obiecuję, że będziecie zaskoczeni, jakie to w sumie logiczne! No to co, gotowi na małą dekonstrukcję wspólnoty? Lecimy! 🚀

Wspólnota Mieszkaniowa BEZ TAJEMNIC: Co Każdy Właściciel Wiedzieć Powinien (i Co Mówi Art. 6 Ustawy)! 📜

Wspólnota, czyli kto? Prosta definicja dla każdego 🤔

Zacznijmy od początku. Czym jest wspólnota mieszkaniowa? To nic innego jak ogół właścicieli, których lokale znajdują się w konkretnej nieruchomości. Tak, dokładnie! Jeśli masz mieszkanie na własność w budynku, gdzie sąsiedzi też mają swoje „M”, to razem tworzycie wspólnotę. Dzieje się to automatycznie. Nie potrzeba do tego żadnych specjalnych umów czy głosowań na start. Po prostu, z mocy prawa, stajecie się takim trochę „zespołem”.
Pomyślcie o tym jak o drużynie piłkarskiej. Każdy ma swoją pozycję na boisku (czyli własne mieszkanie). Ale wszyscy razem musicie dbać o całe boisko i szatnię (czyli części wspólne budynku). To ważne dla zrozumienia, czym jest wspólnota mieszkaniowa.

Artykuł 6 Ustawy o Własności Lokali – Mały przepis, wielka moc! ⚖️

Sercem i duszą każdej wspólnoty jest artykuł 6 Ustawy o własności lokali (znanej też jako u.w.l.). To on oficjalnie powołuje ją do życia. Co więcej, ten przepis mówi coś bardzo ważnego. Stwierdza, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa oraz zaciągać zobowiązania. Może też pozywać i być pozwana.
Co to oznacza w praktyce? Otóż wspólnota, mimo że nie jest firmą z prezesem i radą nadzorczą (nie ma pełnej osobowości prawnej), to jednak działa! Może na przykład zawierać umowy na remonty czy sprzątanie. A jeśli trzeba, to i pójść do sądu. To taki sprytny mechanizm ułatwiający życie.

Kiedy rodzi się wspólnota? To proste! 🎉

Pewnie zastanawiacie się, w którym momencie ta cała wspólnota faktycznie powstaje. Otóż dzieje się to wtedy, gdy wyodrębniony zostanie pierwszy samodzielny lokal i jego własność przejdzie na kogoś innego niż dotychczasowy właściciel całej nieruchomości. Wystarczy jeden taki „transfer” i machina rusza! Nie ma znaczenia, czy to mieszkanie, czy lokal użytkowy. Co ważne, nie są potrzebne żadne dodatkowe, skomplikowane czynności prawne. Wszystko dzieje się „z urzędu”.

Ale uwaga! Są wyjątki od reguły 🧐

Jednak nie zawsze wyodrębnienie lokali oznacza powstanie wspólnoty. Są pewne „ale”:

Jeśli właściciel całej nieruchomości wyodrębni lokale, ale wszystkie zatrzyma dla siebie, wspólnoty nie będzie. Musi sprzedać choć jeden komuś innemu.

Podobnie, gdy wszystkie lokale stanowią współwłasność tych samych osób. Musi pojawić się zróżnicowanie we własności

Nie ma odwrotu! Wspólnota to nie kółko zainteresowań 🤷‍♂️

Trzeba też pamiętać, że wspólnota powstaje z mocy prawa. Właściciele nie mają tu za wiele do gadania. Nie mogą powiedzieć „dziękuję, nie chcę”. Jeśli warunki są spełnione, wspólnota po prostu jest. Co więcej, nie da się jej tak po prostu rozwiązać, dopóki istnieje odrębna własność lokali.

Co na to sądy? Czy jest zgoda na sali? 👨‍⚖️👩‍⚖️

Wyrok NSA z 16.11.2009 r. (II OSK 1785/08): Sąd potwierdził, że każdy właściciel mieszkania w budynku wielolokalowym należy do wspólnoty. Wynika to wprost z art. 6 u.w.l.. Proste i logiczne.

Wyroki NSA z 19.02.2013 r. (I FSK 584/12 oraz I FSK 585/12): Tutaj z kolei czytamy, że wspólnota powstaje „niejako z mocy prawa”. Dzieje się to, gdy w nieruchomości pojawi się lokal, którego właścicielem jest ktoś inny niż dotychczasowy właściciel całości. Co ważne, wyrok I FSK 585/12 dodaje, że nawet jeśli właściciel wyodrębni wszystkie lokale dla siebie, wspólnota nie powstanie. Musi sprzedać przynajmniej jeden lokal innej osobie.

Wyrok WSA w Łodzi z 19.12.2011 r. (I SA/Łd 1175/11): Ten sąd podkreśla, że wspólnota istnieje, jeśli w nieruchomości jest choć jeden inny właściciel lokalu, oprócz dotychczasowego właściciela całości.

Jaki z tego wniosek?

Wygląda na to, że sędziowie są tu całkiem zgodni! Wszystkie te orzeczenia potwierdzają główną myśl. Wspólnota mieszkaniowa to nie wybór, a automatyczny skutek prawny. Powstaje, gdy w jednej nieruchomości mamy co najmniej dwóch różnych właścicieli lokali. Nie widać tu żadnych sprzeczności. Fundamenty są jasne.

Jeden budynek czy całe osiedle? Zasady te same! 🌳🏘️

Warto też wiedzieć, że te zasady dotyczą całych nieruchomości. Nie tylko pojedynczych budynków. Dlatego, jeśli na jednej dużej działce stoi kilka bloków, to sprzedaż pierwszego mieszkania w którymkolwiek z nich tworzy jedną wspólnotę dla całej tej nieruchomości. Każdy nowy właściciel dołącza po prostu do istniejącej już ekipy.

A co z budynkami „z duszą”, czyli sprzed 1995 roku? ⏳

Mieszkacie w bloku z historią? Lokale wyodrębniano tam dawno temu? Bez obaw! Jeśli lokale były wyodrębnione przed wejściem w życie ustawy o własności lokali, to wspólnota w takim miejscu powstała z mocy prawa 1 stycznia 1995 roku. To wtedy większość tych przepisów zaczęła na dobre działać.

I jak? Czujecie się teraz trochę pewniej w temacie czym jest wspólnota mieszkaniowa? Mam nadzieję, że ten tekst rozwiał Wasze wątpliwości. Pokazuje on, że wspólnota to przede wszystkim Wy – właściciele. To Wasza wspólna sprawa i odpowiedzialność. A zrozumienie podstaw to pierwszy krok do dobrego sąsiedztwa i sprawnego zarządzania.