Zadania wspólnoty

Każdy, kto mieszka w bloku lub kamienicy, prędzej czy później styka się z magicznym tworem zwanym wspólnotą mieszkaniową. Ale czy kiedykolwiek zastanawialiście się, po co ona tak właściwie jest? Jakie są konkretne zadania wspólnoty mieszkaniowej i co ona, u licha, powinna dla nas, mieszkańców, robić? Dziś rozwiejemy wszelkie wątpliwości! Prześwietlimy cele i obowiązki wspólnoty, a nawet sprawdzimy, czy sądy są w tej kwestii jednomyślne. Zapnijcie pasy, bo ruszamy w podróż po meandrach wspólnotowego życia! 🚀

Misja (Nie)Możliwa? Odkrywamy Cele i Zadania Wspólnoty Mieszkaniowej! 🎯🏢

Po co to wszystko? Główne cele istnienia wspólnoty 🧐

No dobrze, wiemy już z poprzednich rozważań, czym jest wspólnota mieszkaniowa
(jeśli nie, warto nadrobić!). Ale jaki jest jej głębszy sens? Otóż, ustawa jasno określa dwa podstawowe cele. Po pierwsze, wspólne utrzymanie nieruchomości w stanie co najmniej niepogorszonym. Po drugie, sprawne zarządzanie tą nieruchomością wspólną, która często należy do wielu osób. Brzmi prosto? Może. Jednak w praktyce to spore wyzwanie! Chodzi o to, by budynek nie niszczał i żeby wszystkim mieszkało się dobrze. To kluczowe zadania wspólnoty mieszkaniowej.

Zarządzanie z głową, czyli jak wspólnota powinna działać 🧠

Efektywne działanie to podstawa. Wspólnota musi podejmować decyzje mądrze. Nie chodzi tylko o gaszenie pożarów, ale o planowe działanie.

Remont dachu czy nowe kwiatki? Co mówi sąd o priorytetach? 🌸 vs 🛠️

Pieniądze nie rosną na drzewach, prawda? Dlatego wspólnota musi rozsądnie gospodarować środkami. Co ciekawe, sądy też mają tu swoje zdanie. Na przykład Sąd Apelacyjny w Szczecinie w jednym z wyroków (sygn. I ACa 741/17) stwierdził, że logiczne i zgodne z zasadami racjonalnej gospodarki jest podejmowanie w pierwszej kolejności działań naprawczych. Chodzi o wymianę zużytych czy uszkodzonych elementów nieruchomości wspólnej.

Ten sam sąd podkreślił, że upiększanie terenu wokół budynku jest oczywiście w granicach zarządu. Jednak większe wydatki na takie „dodatki” są racjonalne dopiero wtedy, gdy nie ma pilniejszych potrzeb remontowych dotyczących samej substancji budynku. Zatem, jeśli dach przecieka, to najpierw łatanie dachu, a potem nowe tuje przed klatką! Inaczej to może być naruszenie zasad racjonalnej gospodarki. Marnowanie kasy na ozdóbki, gdy sypie się tynk, to nie są dobrze wypełniane zadania wspólnoty mieszkaniowej. Pamiętajcie, że jeśli potrzebujecie wsparcia w ocenie i poprawie stanu technicznego nnieruchomości, warto rozważyć audyty remontowe i termomodernizacyjne.

Kasa wspólnoty – na co można ją wydać? 💰

Skoro mowa o pieniądzach, to wspólnota ma prawo decydować o przeznaczeniu części swojego majątku na konkretny cel. Musi on być jednak związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymaniem jej w należytym stanie. Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach (sygn. I ACa 514/09). Zatem, fundusze mogą iść na przykład na wspomniane remonty, modernizacje czy bieżące utrzymanie porządku. Chcesz dowiedzieć się więcej o naszych usługach dodatkowych, takich jak sprzątanie wspólnotczy utrzymanie zieleni? Zapraszamy

Granice władzy wspólnoty – gdzie kończy się „wspólne”, a zaczyna „moje”? 🚪🔑

To bardzo ważne pytanie! Wspólnota mieszkaniowa została powołana do zajmowania się współwłasnością. Posiada więc kompetencje tylko do decydowania o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej. Nie ma natomiast prawa wtrącać się w sprawy dotyczące lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli.
Oznacza to, że właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał dotyczących prywatnych mieszkań innych osób. Nie mogą też decydować o zmianach przeznaczenia poszczególnych lokali, chyba że zmiany te wymagałyby ingerencji we współwłasność (np. przebudowy części wspólnych). Potwierdził to Sąd Najwyższy (sygn. IV CSK 393/07). Ta zasada dotyczy również umów zawieranych w imieniu wspólnoty przez zarząd lub zarządcę.
Regulamin porządku domowego – straszak czy pomocnik? Co wolno wspólnocie? 📜

Regulamin porządku domowego – straszak czy pomocnik? Co wolno wspólnocie? 📜

A co z regulaminami porządku domowego? Czy wspólnota może w nich zapisać wszystko, co jej się podoba? Otóż nie do końca. Sądy wielokrotnie podkreślały, że takie regulaminy nie mogą nadmiernie ingerować w prawa właścicieli do ich lokali.
📌 Sąd Apelacyjny w Poznaniu (sygn. I ACa 367/08) stwierdził, że wspólnota nie ma uprawnień do narzucania właścicielom obowiązku uzyskiwania zgody na prowadzenie w ich lokalach działalności gospodarczej. Nie może też wprowadzać nieograniczonej odpowiedzialności właściciela za zachowanie osób, którym oddał lokal do używania.
📌 Podobnie Sąd Apelacyjny w Szczecinie (sygn. I ACa 645/12) uznał za niedopuszczalne postanowienia regulaminu dotyczące odpowiedzialności właściciela za osoby korzystające z lokalu. Zakwestionował też obowiązki zawiadamiania zarządu o wynajęciu lokalu czy zakazy prowadzenia działalności gospodarczej bez zgody wspólnoty. Nawet instalowanie gniazdek w piwnicy bez zgody zarządu było według sądu zapisem na wyrost.

Podsumowanie sądowych potyczek: Czy sędziowie są zgodni? 🤔

Analizując te wyroki, można śmiało powiedzieć, że tak! Sędziowie konsekwentnie stoją na stanowisku, że głównym zadaniem wspólnoty jest racjonalne zarządzanie nieruchomością wspólną. Jednocześnie pilnują, by wspólnota nie przekraczała swoich kompetencji i nie wkraczała z butami w sferę indywidualnych praw właścicieli do ich prywatnych lokali. Panuje tu więc spora harmonia.