Czy wiesz, że od ponad 30 lat żyjemy z ustawą o własności lokali praktycznie w tej samej formie? 🤯 Tymczasem życie we wspólnocie mieszkaniowej to nie tylko ściany i dach, ale cała masa codziennych spraw – od balkonów, przez wodomierze, po sprawozdania zarządu. Teraz rząd zapowiedział projekt zmian, opublikowany 19 września 2025 r., który może wywrócić do góry nogami życie wielu wspólnot. Zmiany planowane są na II kwartał 2026 r..
Zmiany w ustawie o własności lokali 2025/2026 – Rewolucja we Wspólnotach Mieszkaniowych! 🏢⚖️
W tym artykule przeprowadzimy Cię krok po kroku przez WSZYSTKIE 17 rewolucyjnych propozycji, które wpłyną na życie każdego właściciela i zarządcy. Sprawdź, co nas czeka, bo te zmiany w UWL naprawdę dotkną każdego właściciela mieszkania!
Dlaczego w ogóle zmieniają ustawę?
Najprościej mówiąc – ustawa z 1994 roku się zestarzała. Przez trzy dekady:
📌 pojawiło się nowe orzecznictwo,
📌 praktyka zarządców i sądów ewoluowała,
📌 zmieniły się technologie budownictwa,
📌 wprowadzono kolejne ustawy, które z ustawą o własności lokali trochę się gryzą.
Efekt? Mamy masę niejasności – od statusu balkonów, przez brak narzędzi prawnych dla wspólnot przy wadach budowlanych, po problemy z organizacją zebrań. Brakuje w niej precyzyjnych definicji, co prowadzi do niekończących się sporów sądowych i paraliżu decyzyjnego we wspólnotach.
A teraz do rzeczy – oto 17 kluczowych problemów i propozycji ich rozwiązania!
1. Balkony i tarasy – wreszcie jasność 🌿
Do tej pory sprawa była tak mętna, że każdy musiał sięgać do orzeczeń Sądu Najwyższego. I tu zaczynały się schody, bo te wyroki odnosiły się do bardzo konkretnych przypadków. W jednym budynku balkon był „twój”, w innym już „wspólny”. W praktyce prowadziło to do ciągłych sporów i przepychanek.
Proponowane rozwiązanie. Nowy projekt ustawy mówi jasno i bez kręcenia:
📌 Konstrukcja balkonu (czyli płyta, balustrada, izolacja, dźwigary, elementy elewacji) – to część wspólna, czyli za ich stan będzie odpowiadać i płacić wspólnota.
📌 Wnętrze balkonu – to twoja sprawa. Masz podłogę, kafelki, kwiaty i leżak? Super, ale dbasz o to sam.
Brzmi logicznie, prawda? 🙂 Dzięki temu w końcu nie trzeba będzie się zastanawiać, czy wspólnota powinna płacić za wymianę balustrady, czy to jednak twój portfel ma schudnąć.
Co to zmienia w praktyce i dlaczego to takie ważne??
Dla właścicieli mieszkań oznacza to mniej kłótni i jasne zasady. Jeżeli balkonu zacznie się sypać, odpadać tynk z elewacji czy korodować balustrada – dzwonisz do wspólnoty. Ale uwaga – nie licz na to, że wspólnota sfinansuje ci nowe płytki albo designerskie doniczki. 😅 Wnętrze to twoje „królestwo” i za nie odpowiadasz sam.
Balkony i tarasy to newralgiczne punkty budynków. Źle zabezpieczone mogą powodować przecieki, uszkodzenia elewacji, a nawet zagrażać bezpieczeństwu. Dlatego ustawowe „rozdzielenie odpowiedzialności” to naprawdę krok w dobrą stronę.
👉 Jeśli chcesz lepiej zrozumieć, gdzie dokładnie przebiegają granice między „moje” a „wspólne”, zajrzyj do naszego przewodnika „Granice Między ‘Moje’ a ‘Wspólne’ – Przewodnik po Nieruchomości Wspólnej”
2. Kim naprawdę jest wspólnota mieszkaniowa? 🤔
Do tej pory definicja wspólnoty była trochę jak mgła – każdy coś widział, ale nikt nie wiedział dokładnie co. Czy wspólnota to „osoba ustawowa”? Co to w ogóle znaczy? Prawnicy do dziś drapią się po głowach, bo definicja jest niejasna.
Proponowane rozwiązanie. Jasna definicja:
wspólnota mieszkaniowa to jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej, ale z własnym majątkiem i zdolnością do czynności prawnych. Czyli nie firma, nie „widmo”, tylko pełnoprawny podmiot, który może podejmować decyzje i gospodarować kasą wspólną. Dzięki temu nie będzie już wątpliwości, kto odpowiada za budynek i kto ma prawo działać w jego imieniu.
👉 A jeśli chcesz jeszcze szerzej zgłębić temat czym jest wspólnota mieszkaniowa, zajrzyj do naszego wpisu „Wspólnota Mieszkaniowa BEZ TAJEMNIC”
3. Walka z deweloperem o wady – wspólnota idzie na front! 🏗️
Do tej pory wspólnota miała związane ręce – bo umowę z deweloperem podpisywał pojedynczy właściciel, a nie cała wspólnota. Dziś każdy właściciel musi go pozywać indywidualnie lub udzielać wspólnocie pełnomocnictwa (cesji), co w praktyce jest koszmarem organizacyjnym i rzadko udaje się zebrać 100% zgód.
Proponowane rozwiązanie. Wspólnota dostanie supermoc!
Będzie mogła wytoczyć powództwo przeciwko deweloperowi w imieniu wszystkich właścicieli w sprawie wad w nieruchomości wspólnej. Będzie szybciej, prościej i skuteczniej.
4. Zaliczki – wyższe dla „kosztownych sąsiadów” 💸
Ktoś prowadzi w mieszkaniu działalność, która generuje wyższe koszty dla wspólnoty (np. zużywa więcej prądu w częściach wspólnych, klatka wymaga częstszego sprzątania) ? Trudno jest go obciążyć wyższymi opłatami.
Proponowane rozwiązanie. Czas na wyższe zaliczki!
Wspólnota będzie mogła na podstawie uchwały podwyższyć zaliczki właścicielowi lokalu, którego sposób użytkowania generuje dodatkowe koszty. Ale uwaga – musi to udowodnić i przedstawić kalkulację. Czyli nie ma miejsca na „widzmisię”.
5. Kontrola instalacji i awarie – koniec z chowaniem się w mieszkaniu! 🕵️♂️
Znasz ten problem, kiedy wspólnota chce zrobić obowiązkowy przegląd gazowy, a właściciel nie wpuszcza do lokalu. Albo wystąpiła awaria, pękła rura, a sąsiad mówi „nie wejdziecie, bo nie”.
Proponowane rozwiązanie. Wprowadzenie obowiązku udostępnienia lokalu.
Do tej pory nie było sposobu, żeby go zmusić. Teraz się to zmieni:
📌 właściciel musi wpuścić zarządcę albo ekipę na kontrolę,
📌 jeśli się upiera – grozi mu grzywna. Uporczywe uchylanie się od kontroli będzie można zgłosić do nadzoru budowlanego.
📌 a w razie awarii lub zagrożenia – można wejść nawet z pomocą policji albo straży pożarnej.
Bezpieczeństwo wszystkich mieszkańców wreszcie ma pierwszeństwo przed „widzimisię” jednego sąsiada.
6. Wodomierze, ciepłomierze i podzielniki ciepła – wspólna sprawa!🌡️
Czyj jest wodomierz w Twoim mieszkaniu? Kto płaci za jego legalizację i wymianę? Spory na ten temat toczą się w całej Polsce, niekiedy paraliżując systemy rozliczeń.
Proponowane rozwiązanie. Projekt mówi jasno:
urządzenia pomiarowe (wodomierze, ciepłomierze, podzielniki ciepła) staną się częścią nieruchomości wspólnej. Za ich montaż, legalizację, wymianę i koszty będzie odpowiadać wspólnota.
7. Zaliczki na media i śmieci– wreszcie obowiązkowe! 🗑️💧
Teraz ustawa nie reguluje wprost obowiązku płacenia zaliczek na media (woda, ciepło), które rozlicza wspólnota. Brzmi absurdalnie, ale to luka prawna.
Proponowane rozwiązanie to:
Wprowadzenie jasnego obowiązku uiszczania zaliczek na media oraz opłat za śmieci w terminie do 10. dnia każdego miesiąca.
8. Długi wspólnoty – kto za nie odpowiada? 💰
Kwestia odpowiedzialności właścicieli za zobowiązania wspólnoty jest nie do końca jasna.
Nowe przepisy mówią:
najpierw egzekucja z majątku wspólnoty, a dopiero później – jeśli się nie uda – z kieszeni właścicieli. Oznacza to, że wierzyciel najpierw musi próbować odzyskać pieniądze z majątku wspólnoty, a dopiero gdy egzekucja okaże się bezskuteczna, może sięgnąć do kieszeni właścicieli (proporcjonalnie do ich udziałów).
9. Zarząd czy zarządca – prostszy wybór! 🧑💼
Do tej pory zmiana sposobu zarządzania (np. z zarządu właścicielskiego na powierzony firmie) wymaga wizyty u notariusza, co komplikuje proces zmiany, zwłaszcza przy głosowaniu w trybie indywidualnego zbierania głosów. Generuje również dodatkowe koszty.
Proponowane rozwiązanie: Teraz prościej:
wspólnota decyduje – chcecie zarząd z właścicieli? Proszę bardzo. A może profesjonalny zarządca? Też ok. I to bez notariusza. Wybór między zarządem a zarządcą powierzonym będzie możliwy na podstawie zwykłej uchwały.
10. Co może zarząd? Definicja czynności zwykłego zarządu! 📝
Do tej pory ustawa nie definiuje, co jest „czynnością zwykłego zarządu”, którą zarząd może wykonać samodzielnie. To pole do nieustannych konfliktów na linii zarząd-właściciele. Każdy rozumiał to inaczej. Czy wymiana żarówki na klatce wymaga uchwały? A co z drobnym remontem?
Proponowane rozwiązanie: Nowa definicja mówi:
Czynności zwykłego zarządu to bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym.
11. Fundusz remontowy – legalna podstawa! 🛠️
Fundusz remontowy to standard, ale… ustawa o nim milczy! Budzi to wątpliwości co do jego statusu prawnego i przeznaczenia środków.
Proponowane rozwiązanie: Wprowadzenie do ustawy pojęcia funduszu remontowego.
Nowe przepisy mówią wprost: fundusz remontowy (lub inny fundusz celowy) stanowi majątek wspólnoty (a nie poszczególnych właścicieli lokali) i tworzy się go na podstawie uchwały właścicieli. To oznacza większą przejrzystość i brak wątpliwości, do kogo należą te pieniądze.
12. Głosowanie uchwał – prościej z większością 🗳️
No i tutaj mamy niezłą rewolucję! Dotąd aby uchwała przeszła potrzebna była bezwzględną większość wszystkich udziałów – czyli ponad 50% sumy WSZYSTKICH udziałów w nieruchomości. Brak frekwencji = brak decyzji. W praktyce często wyglądało to tak: połowa ludzi nie przyszła, część nie głosowała, i decyzji nie dało się podjąć. Wiele z nich przepada przez bierność części właścicieli.
Proponowane rozwiązanie – koniec z paraliżem decyzyjnym!
Projekt wprowadza nową, bardziej elastyczną zasadę:
📌 Zwykła większość – przy głosowaniu indywidualnym (obiegowym) albo mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegowo) wystarczy zwykła większość głosów właścicieli liczona wielkością udziałów. Czyli nie trzeba już 50% wszystkich udziałów – wystarczy większość tych, którzy faktycznie oddali głos.
📌 Bezwzględna większość – ten stary wymóg zostaje, ale tylko dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu. Tu dalej trzeba mieć powyżej 50% wszystkich udziałów, żeby decyzja była ważna.
A co z terminami głosowania?
Każda wspólnota będzie mogła sama ustalić, ile czasu ma właściciel na oddanie głosu. Po upływie tego czasu uchwała jest podliczana i zostaje przyjęta, jeśli uzyska poparcie większości głosów właścicieli uczestniczących w głosowaniu (liczonej udziałami).
Są jednak ramy prawne:
⏱️ minimalny termin – 2 tygodnie,
⏱️ maksymalny termin – ustali wspólnota (nie będzie można tego przeciągać w nieskończoność).
13. Komunikacja elektroniczna – witaj XXI wieku! 📧
Choć to powszechna praktyka, ustawa nie sankcjonuje wprost elektronicznego obiegu dokumentów i głosowania.
Proponowane rozwiązanie – Koniec z ogłoszeniami wywieszanymi na drzwiach klatek schodowych.
Zrównanie formy elektronicznej z pisemną. Wprowadzenie elektronicznego obiegu informacji np. zawiadomienia o planowanym zebraniu, treści podjętych uchwał oraz możliwości oddawania głosów przez właścicieli drogą elektroniczną. Wygodniej, szybciej i bardziej nowocześnie.
14. Zarządca przymusowy – jasne zasady gry! 👨⚖️
Sąd powołuje zarządcę przymusowego, ale jego uprawnienia nie są precyzyjnie w ustawie określone.
Proponowane rozwiązanie – Doprecyzowanie!
Zarządca przymusowy będzie mógł:
📌 samodzielnie może podejmować decyzje w sprawach bieżącej eksploatacji (czynności zwykłego zarządu),
📌 w pozostałych sprawach potrzebuje zgody właścicieli albo sądu.
15. Prawo właścicieli do kontroli 📂
Właściciel chce przejrzeć dokumenty, a zarząd odmawia? To częsty problem, bo uprawnienia kontrolne nie są jasno określone, co kończy się w sądzie
Proponowane rozwiązanie – Doprecyzowanie!
Wpisanie wprost do ustawy jasnego prawa właścicieli do wglądu w dokumenty wspólnoty i obowiązku zarządu do udzielania informacji.
16. Sprawozdanie roczne – więcej czasu i jasna forma! 📊
Do tej pory zarządy miały obowiązek złożyć sprawozdanie do końca marca. Zarządy często nie wyrabiają się ze sprawozdaniem, bo głównie czekają na faktury od dostawców, które sukcesywnie przychodzą w styczniu. Brakuje też wytycznych co do formy sprawozdania.
Proponowane rozwiązanie
📌 Termin na zebranie sprawozdawcze zostanie wydłużony do końca kwietnia.
📌 Sprawozdanie będzie musiało mieć formę pisemną.
📌 Sprawozdanie będzie zawierać dwie części: opisową (co zarząd robił w minionym roku – remonty, decyzje, działania), finansową (ile wydano, na co, i jak wygląda stan kasy wspólnoty).
17. Zebrania właścicieli – koniec z blokowaniem spotkań🙋♀️🙋♂️
Zgodnie z obecnym prawem wystarczy, że grupa właścicieli mająca co najmniej 1/10 udziałów wystąpi z wnioskiem o zebranie. Brzmi prosto, prawda? Właściciele składają wniosek o zebranie, a zarząd… ignoruje go. Co wtedy? Ano nic.
Proponowane rozwiązanie – Właściciele przejmą inicjatywę!
Jeśli zarząd nie zwoła zebrania na wniosek właścicieli (mających min. 1/10 udziałów), właściciele będą mogli zwołać i przeprowadzić je sami.
