Zastanawialiście się kiedyś, kto tak naprawdę pociąga za sznurki w Waszej wspólnocie mieszkaniowej? Kto decyduje o remoncie dachu, malowaniu klatki czy wyborze firmy sprzątającej? Dziś wchodzimy za kulisy i przyglądamy się mechanizmom władzy w bloku. Odkryjemy, jak wygląda zarząd wspólnoty mieszkaniowej od kuchni, kto jest kim i co najważniejsze – czy prawnicy w togach zgadzają się co do zasad tej gry! Gotowi na mały instruktaż obsługi wspólnoty? No to jedziemy! 😉

Ster W Czyich Rękach? Organy i Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Pod Lupą! 舵手 (sternik)

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej – Po co komu ten cały ambaras? 🤔

Zanim przejdziemy do tego, kto i jak dba o zarząd wspólnoty mieszkaniowej, warto przypomnieć sobie, czym jest wspólnota mieszkaniowa
i jakie są jej podstawowe zadania. Wyobraźcie sobie statek z wieloma kapitanami – chaos gwarantowany, prawda? Dlatego właśnie ustawa o własności lokali przewidziała pewne struktury. Zwłaszcza gdy właścicieli jest wielu, potrzebny jest ktoś, kto to wszystko ogarnie. Inaczej podejmowanie decyzji byłoby koszmarem.

Wielkość ma znaczenie! Jak zarządza mała, a jak duża wspólnota? 📏

Okazuje się, że nie ma jednego, uniwersalnego modelu zarządzania. Kluczowa jest liczba lokali w nieruchomości. To ona decyduje, czy mamy do czynienia z „maluchem” czy „gigantem”.

Mała wspólnota (do 3 lokali) – Rządy w stylu „wszyscy razem”! 🤝

Jeśli w Waszej nieruchomości jest nie więcej niż trzy lokale (licząc te wyodrębnione, jak i te, które nadal należą do pierwotnego właściciela), to jesteście „małą wspólnotą”. W takim przypadku do zarządzania Waszą nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Co to oznacza w praktyce? Ano, że najważniejsze decyzje, te przekraczające zwykły zarząd, muszą być podejmowane jednomyślnie przez wszystkich właścicieli. Nie ma tu obowiązku wybierania zarządu ani stosowania skomplikowanych procedur z ustawy o własności lokali. Chyba że właściciele sami zdecydują inaczej i np. w umowie notarialnej określą sposób zarządu, o czym mówi art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Duża wspólnota (powyżej 3 lokali) – Czas wybrać ekipę rządzącą! 🧑‍⚖️👩‍⚖️

Sytuacja wygląda inaczej, gdy lokali jest więcej niż trzy. Wtedy wkraczamy na terytorium „dużej wspólnoty”. Tutaj ustawa (art. 20 u.w.l.) nakłada na właścicieli obowiązek podjęcia uchwały o wyborze zarządu. Może on być jednoosobowy lub składać się z kilku osób.

Kto może wejść do zarządu?

Bardzo ważne: członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. Może to być jeden z właścicieli lokali, ale równie dobrze ktoś z zewnątrz, komu właściciele zaufają. Sąd Najwyższy w uchwale z 27.11.2003 r. (III CZP 74/03) jasno stwierdził, że osoba prawna (np. firma) nie może być członkiem zarządu wybieranego na podstawie art. 20 u.w.l.. i jeśli została tak powołana wcześniej, straciła ten status po zmianie przepisów.

Co jeszcze warto wiedzieć o zarządzie w dużej wspólnocie?

📌 Nie da się wybrać zarządu „na wczoraj”, czyli z datą wsteczną. Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Katowicach (wyrok z 5.11.2009 r., I ACa 609/09).
📌Zarząd, czy też poszczególni jego członkowie, mogą być w każdej chwili odwołani lub zawieszeni w czynnościach. Wystarczy do tego odpowiednia uchwała właścicieli lokali. Pełna demokracja!
📌Obowiązek wyboru zarządu nie dotyczy sytuacji, gdy właściciele określili sposób zarządu (lub powierzyli zarządzanie konkretnej osobie) w umowie notarialnej, zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l..

Dwa oblicza władzy: Zarząd z wyboru czy Zarządca profesjonalista? 🎭

W dużych wspólnotach mamy więc dwie główne drogi, jeśli chodzi o zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (ten z art. 20 u.w.l.) – Władza w rękach ludu (właścicieli)! 🗳️

To chyba najpopularniejszy i najlepszy model. Właściciele wybierają spośród siebie (lub spoza) osoby, które będą zarządem. Taki zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Działa także w relacjach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd samodzielnie podejmuje decyzje w sprawach tzw. zwykłego zarządu. Jednak gdy w grę wchodzą poważniejsze kwestie, czyli czynności przekraczające zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda właścicieli wyrażona w uchwale. Taka uchwała musi wyrażać zgodę na dokonanie czynności i udzielać zarządowi pełnomocnictwa.

Zarządca powierzony (art. 18 ust. 1 u.w.l.) – Ekspert na pokładzie! 🧐

Właściciele lokali mogą też zdecydować się na inne rozwiązanie. W umowie notarialnej (albo przy ustanawianiu odrębnej własności lokali, albo później) mogą określić sposób zarządu. Mogą w szczególności powierzyć zarząd konkretnej osobie fizycznej lub firmie – profesjonalnemu zarządcy nieruchomości. Co ciekawe, taki zarządca, któremu powierzono zarząd na mocy art. 18 ust. 1 u.w.l., jest traktowany jako organ wspólnoty. Takie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny, powołując się na wcześniejsze orzeczenia Sądu Najwyższego. Co więcej, powołanie takiego zarządcy wyklucza jednoczesne funkcjonowanie zarządu wybranego na podstawie art. 20 u.w.l.. A co jeśli umowa z takim zarządcą o czymś zapomni? Wtedy, zgodnie z art. 33 u.w.l., stosuje się odpowiednio przepisy ustawy dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, chyba że umowa stanowi inaczej.

Głos ludu, głos… właścicieli! Rola zebrania wspólnoty 💪

Niezależnie od tego, czy macie zarząd z wyboru, czy zarządcę z umowy, najważniejsze decyzje i tak należą do właścicieli. To Wy, poprzez uchwały, macie ostateczne słowo. Uchwały są podejmowane na zebraniach lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Zazwyczaj decyduje większość głosów, liczona według udziałów, chyba że ustalicie inne zasady. Pamiętajcie też, że każdą uchwałę można zaskarżyć do sądu, jeśli uważacie, że jest niezgodna z prawem lub narusza Wasze interesy.

Sądowa ława przysięgłych: Czy wyroki w sprawie zarządzania są spójne? 👨‍⚖️

Przyjrzeliśmy się kilku orzeczeniom.
📌 Sąd Apelacyjny w Katowicach (I ACa 609/09) stwierdził, że zarządu nie można wybrać z mocą wsteczną.
📌 Sąd Najwyższy (III CZP 74/03) podkreślił, że członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna.
📌 Naczelny Sąd Administracyjny (powołując się na SN) uznał zarządcę z art. 18 ust. 1 za organ wspólnoty.
Wygląda na to, że sądy raczej zgodnie doprecyzowują przepisy, niż wprowadzają zamieszanie. Pomagają zrozumieć, jak stosować prawo w praktyce

I jak? Czujecie się teraz pewniej w temacie organów i zarządzania wspólnotą? Mam nadzieję, że ten artykuł trochę rozjaśnił Wam, kto jest kim w tej układance. Pamiętajcie, że dobrze zorganizowany zarząd wspólnoty mieszkaniowej i aktywni właściciele to przepis na sukces i spokojne życie w zadbanym budynku. Chcecie dowiedzieć się więcej o naszej firmie i podejściu do zarządzania? Odwiedźcie stronę O nas.
A jakie są Wasze doświadczenia z zarządami lub zarządcami? Trafiliście na prawdziwych gospodarzy, czy może raczej na… mniej zaangażowane osoby?